Was Bauunternehmer im Angebot oft weglassen (und was es Sie später kostet)

Für dieselbe Arbeit kommen drei Angebote, und eines ist deutlich das niedrigste. Bevor Sie sich freuen, lesen Sie es auf das hin, was nicht darin steht. Meistens ist das günstigste Angebot günstiger, weil es weniger Arbeit beschreibt. Die fehlenden Positionen verschwinden nicht; sie kehren während der Bauzeit als Nachträge zurück, bepreist zu einem Zeitpunkt, an dem Sie bereits gebunden sind und es keinen Wettbewerb mehr gibt.

Dies ist eine Checkliste dessen, was gern fehlt. Sie ist allgemein gehalten und keine Rechtsberatung. Einen schnellen ersten Durchgang durch ein vorliegendes Angebot bietet die Angebotsprüfung: Laden Sie es hoch, gern auf Kroatisch, wenn es so gekommen ist, und das kostenlose Basisergebnis liefert eine Bewertung und bis zu drei Positionen, die am weitesten über dem Markt liegen; Warnhinweise, versteckte Kosten und Fragen an den Handwerker enthält die kostenpflichtige detaillierte Prüfung.

Warum Positionen fehlen

Nicht immer steckt böse Absicht dahinter. Bauunternehmer bepreisen, worum sie gebeten werden, und eine Vorgabe wie „Bad renovieren“ lässt viel Spielraum. Manche Leistungen liegen traditionell beim Bauherrn. Andere lassen sich erst beurteilen, wenn eine Wand geöffnet ist. Das Problem: Ein Angebot sagt selten, was davon zutrifft, also geht der Eigentümer davon aus, dass alles enthalten ist, und der Unternehmer vom Gegenteil.

Hinzu kommen Kosten, die zum Projekt gehören, aber nie zum Bauunternehmer: die Honorare von Architekt und Ingenieuren, Gutachten und Vermessungen, das Genehmigungsverfahren und etwaige Abgaben der Gemeinde, die Bauleitung während der Arbeiten und die eigenen Gebühren der Versorgungsunternehmen. Wer sie kennt, erlebt selten große Überraschungen; wer nicht, umso schmerzhaftere. Bitten Sie Ihren Architekten gleich zu Beginn um eine Liste dieser Bauherrenkosten, neben den Angeboten der Unternehmer, damit das Budget das ganze Projekt abdeckt und nicht nur den Bau. Unser Leitfaden zur Baugenehmigung in Kroatien erklärt die Genehmigungsseite in allgemeinen Zügen.

Die üblichen Verdächtigen

• Baustelleneinrichtung (organizacija gradilišta). Bauzaun, Baustellentoilette, provisorischer Strom- und Wasseranschluss, Lagerfläche für Material, Beschilderung.
• Gerüst (skela). Aufbau, Miete für die gesamte Dauer der Arbeiten und Abbau. Bei einem zweigeschossigen Haus ist das ein echter Kostenpunkt, und die Mietdauer wächst gern mit jeder Verzögerung.
• Abbruch und Schuttabfuhr (rušenje, odvoz šute). Herausbrechen, Aufladen, Transport und Entsorgung auf einer zugelassenen Deponie. Ein Angebot, das den Abbruch bepreist, die Abfuhr aber nicht, hinterlässt Ihnen einen Haufen im Garten.
• Schutz dessen, was bleibt. Abdecken von Böden, Fenstern, Treppen und allem, was Sie behalten, sowie Schutz des Nachbareigentums.
• Beiputzarbeiten. Wenn Elektriker und Installateur Schlitze in die Wände fräsen, muss jemand sie schließen und neu verputzen. Steht das in keinem Angebot, steht es in Ihrem Budget.
• Hausanschlüsse. Wasser-, Strom- und Abwasseranschluss bedeuten Arbeit auf der Baustelle und Gebühren an die Versorger. Klären Sie, wer was veranlasst und bezahlt.
• Prüfungen und Unterlagen. Druckproben, elektrische Messungen und die Bescheinigungen, die Sie bei der Übergabe brauchen.
• Endreinigung. Eine Bauendreinigung ist nicht dasselbe wie ein bezugsfertiges Haus.
• Mehrwertsteuer. Preise ohne Mehrwertsteuer wirken niedriger. Prüfen Sie, was gilt.

Budgetpositionen: die Lücke, die wie ein Preis aussieht

Manche Positionen sind als Budgetbetrag angesetzt: Fliesen „bis zu“ einem bestimmten Preis pro m², Sanitärobjekte „nach Wahl des Bauherrn“, eine Küche als runde Zahl. Für Dinge, die Sie noch nicht ausgesucht haben, ist das sinnvoll, doch die Zeile ist dann ein Platzhalter, kein Preis. Kosten die Fliesen, in die Sie sich verlieben, mehr, zahlen Sie die Differenz. Lassen Sie den Betrag pro Einheit angeben, und wählen Sie die Oberflächen früh genug, um Platzhalter vor der Unterschrift durch echte Preise zu ersetzen.

Was noch niemand sehen kann

In einem alten Haus, besonders einem aus Stein, zeigen sich manche Arbeiten erst, wenn der Putz herunter ist: morsche Balkenköpfe, feuchte Wände, alte Leitungen, wo niemand sie vermutet hätte. Ein gutes Angebot kann das Unbekannte nicht bepreisen, aber es kann festlegen, wie es bepreist wird, etwa mit einem Einheitspreis pro laufendem Meter ersetztem Balken oder pro m² behandelter Wand. Unser Leitfaden zu den Kostenfaktoren bei der Renovierung eines Steinhauses beschreibt die üblichen Überraschungen.

Eine fehlende Position verschwindet nicht. Sie kehrt als Nachtrag zurück, bepreist, wenn es keinen Wettbewerb mehr gibt.

So finden Sie die Lücken vor der Unterschrift

1. Geben Sie allen Unternehmern dieselbe Vorgabe. Idealerweise Pläne und ein Leistungsverzeichnis Ihres Architekten, damit alle dasselbe bepreisen.
2. Verlangen Sie ein aufgeschlüsseltes Angebot. Eine Zeile pro Position, mit Einheiten und Mengen, keine einzelne Gesamtsumme.
3. Verlangen Sie eine schriftliche Liste der Ausschlüsse. „Nicht enthalten“ ist so wichtig wie „enthalten“.
4. Vergleichen Sie Zeile für Zeile. Legen Sie die Angebote nebeneinander und markieren Sie jede Position, die in einem vorkommt, in den anderen aber nicht. Wie das geht, zeigt unser Leitfaden zum fairen Vergleich von Bauangeboten.
5. Fragen Sie, wie Unvorhergesehenes bepreist wird. Einheitspreise für wahrscheinliche Zusatzleistungen, im Voraus vereinbart.
6. Lassen Sie das Angebot prüfen. Von Ihrem Architekten oder bauüberwachenden Ingenieur, oder als ersten Schritt mit der Angebotsprüfung.

Was es Sie später kostet

Fehlende Positionen kosten mehr als ihren Preis. Leistungen, die mitten im Bau hinzukommen, werden ohne Wettbewerb angeboten, oft in Eile, und sie können alles andere nach hinten schieben. In kroatischen Verträgen begegnen Ihnen zwei Begriffe: Mehrmengen vereinbarter Leistungen (višak radova) und zusätzliche Leistungen, die gar nicht im Vertrag standen (naknadni radovi). Wie mit beiden umgegangen wird, sollte in Ihrem Bauvertrag stehen; siehe unsere Checkliste zum Bauvertrag. Auch bei bester Vorbereitung sollten Sie eine Reserve für das wirklich Unvorhersehbare einplanen. Wie Sie darüber nachdenken, erklären wir in Warum Renovierungen das Budget sprengen.

Eine letzte Lücke: die Möbel. Die meisten Bauangebote enden bei nackten, gestrichenen Wänden. Küchen, Schränke und Einbaustauraum fehlen oft oder erscheinen als runde Zahl. Wenn Sie sie lieber sorgfältig planen möchten: Vom Moodboard zum Render ist die Arbeitsweise unseres Partnerateliers. Sie bringen das Moodboard mit, das Atelier erstellt einen 3D-Render, Sie geben ihn frei, und erst dann werden die Möbel aus Multiplex gefertigt und montiert.