Was ein Bauvertrag enthalten sollte: eine Checkliste

Ein guter Bauvertrag ist vor allem aufgeschriebener gesunder Menschenverstand. Diese Klauseln lohnen sich, verständlich erklärt, damit Sie sie vor der Unterschrift mit Ihrem Anwalt besprechen können.

Ein Bauvertrag (auf Kroatisch ugovor o građenju) muss weder lang noch raffiniert sein. Er muss schriftlich und vor Arbeitsbeginn die Fragen beantworten, die sonst im Streit beantwortet werden: was genau gebaut wird, zu welchem Preis, bis wann, wie mit Änderungen umgegangen wird und was geschieht, wenn etwas schiefgeht.

Diese Checkliste ist ein Ausgangspunkt für das Gespräch mit einem Anwalt, der kroatische Bauverträge betreut, kein Ersatz dafür. Verträge verweisen in der Regel auf das Angebot oder das Leistungsverzeichnis als Anlage, prüfen Sie also zuerst dieses Dokument. Die Angebotsprüfung liefert Ihnen kostenlos eine erste Einschätzung eines Angebots (eine Bewertung und bis zu drei Positionen, die am weitesten über dem Markt liegen), und ihre kostenpflichtige detaillierte Prüfung ergänzt Warnhinweise und versteckte Kosten, bevor etwaige Lücken Teil eines unterschriebenen Vertrags werden.

1. Vertragsparteien

Vollständige rechtliche Namen, Anschriften und OIB-Nummern (die kroatische Identifikationsnummer, die für Unternehmen ebenso wie für Personen gilt) sowie wer für das Unternehmen unterschreibt. Kaufen Sie über eine Gesellschaft oder mit einem Partner, achten Sie darauf, dass die richtige Person als Auftraggeber genannt ist. Prüfen Sie, ob das Unternehmen für die Art von Arbeiten eingetragen ist, die es übernimmt; Ihr Anwalt kann das für Sie klären.

2. Leistungsumfang

Der Leistungsumfang sollte über Dokumente definiert sein, nicht über Adjektive: die Pläne (mit Planstand), das Leistungsverzeichnis, die Materialbeschreibung. Führen Sie jede Anlage namentlich auf. Ebenso wichtig: Halten Sie fest, was ausgeschlossen ist. Unser Leitfaden zu dem, was Bauunternehmer oft weglassen ist dafür eine nützliche Gedächtnisstütze.

3. Preis

Gilt ein Festpreis für die beschriebene Leistung, oder zahlen Sie die tatsächlich ausgeführten Mengen zu den vereinbarten Einheitspreisen? Beides ist üblich; entscheidend ist, dass der Vertrag sagt, was gilt. Legen Sie fest, ob der Preis die Mehrwertsteuer enthält und ob ihn etwas verändern kann, etwa eine Klausel zu Materialpreisen. Wo Oberflächen noch nicht ausgewählt sind, sollte der Vertrag jeden Budgetbetrag pro Einheit nennen und festhalten, dass die Differenz, nach oben wie nach unten, nach Ihrer Wahl zum vereinbarten Einheitspreis verrechnet wird.

4. Zahlungen

Zahlungen, die an fertige und geprüfte Bauabschnitte geknüpft sind statt an Termine; wie Abschlagsrechnungen (situacije) eingereicht und freigegeben werden; wofür eine etwaige Anzahlung verwendet wird; und wie viel bis zur Abnahme einbehalten wird. Siehe So bezahlen Sie einen Bauunternehmer sicher.

5. Termine

Ein Beginn, ein Fertigstellungstermin und bei längeren Arbeiten einige Zwischentermine. Was als berechtigte Verzögerung gilt (Wetter, Ihre eigenen späten Entscheidungen, Verzögerungen bei der Genehmigung) und was nicht. Ob es eine Vertragsstrafe für verspätete Fertigstellung (ugovorna kazna) gibt und wie sie berechnet wird. Ihr Anwalt weiß, was üblich und durchsetzbar ist.

6. Änderungen

Bei Änderungen gerät das Budget ins Rutschen. Der Vertrag sollte festlegen, dass keine zusätzliche oder geänderte Leistung ohne Ihre schriftliche Anweisung ausgeführt wird und dass der Preis vor der Ausführung vereinbart wird, wo immer möglich zu den Einheitspreisen des Vertrags. Er sollte außerdem zwischen Mehrmengen vereinbarter Leistungen und Nachträgen für neue Leistungen unterscheiden, die nie im Vertrag standen.

Eine handschriftliche Aufstellung von Baukosten aus dem 19. Jahrhundert. Zwischen Stein, Ziegeln, Sand und Kalk stehen ein erster und ein zweiter Vertrag, jeweils gefolgt von einer Zeile für „zusätzliche“ Arbeiten.

7. Qualität und Materialien

Materialien wie beschrieben, bei sichtbaren Oberflächen mit Mustern, die Sie oder Ihr Architekt freigeben. Kein Austausch ohne schriftliche Zustimmung. Wer Positionen „nach Wahl des Bauherrn“ auswählt und wer sie bezahlt.

8. Baustelle, Bauleitung und Dokumentation

Wer während der Arbeiten Wasser und Strom stellt, wo Material gelagert wird, Arbeitszeiten, Schutz des Nachbareigentums, Reinigung und die Versicherung des Bauunternehmers. Wer Ihr bauüberwachender Ingenieur ist und welchen Zugang er hat. Bei Projekten, die eines erfordern, ist das Bautagebuch (građevinski dnevnik) die tägliche Aufzeichnung der Arbeiten; lassen Sie es sich zeigen.

9. Subunternehmer und Versicherung

Die meisten Bauunternehmer ziehen Fachbetriebe für Dach, Installationen, Fenster oder Fliesen hinzu. Der Vertrag sollte klarstellen, dass der Hauptunternehmer Ihnen gegenüber für deren Arbeit verantwortlich bleibt und ob Sie bei der Auswahl mitreden. Fragen Sie, welche Versicherung der Unternehmer für Schäden an Ihrem Eigentum, bei den Nachbarn und an Personen auf der Baustelle hat, und lassen Sie sie sich zeigen. Renovieren Sie ein Haus, das Ihnen bereits gehört und das Sie versichert haben, informieren Sie Ihren Versicherer über den Beginn der Arbeiten und fragen Sie, ob sich etwas ändert, solange die Handwerker da sind.

10. Abnahme

Wie die Fertigstellung bestätigt wird: eine gemeinsame Begehung, ein schriftliches Übergabeprotokoll (zapisnik o primopredaji) mit einer Mängelliste und die Unterlagen, die der Unternehmer übergibt, etwa Prüfberichte, Bescheinigungen und Herstellergarantien. Unser Leitfaden zur Abnahme vor der Schlusszahlung geht das Schritt für Schritt durch.

11. Mängel nach Fertigstellung

Wie Sie einen Mangel melden, wie schnell der Unternehmer reagieren muss und was geschieht, wenn er es nicht tut. Das Gesetz legt Bauunternehmern bestimmte Pflichten auf, und Verträge ergänzen oft eine Garantie für die Gewährleistungszeit; fragen Sie Ihren Anwalt, was für Ihr Projekt gilt und wie es abgesichert werden kann.

Aufsteigende Feuchtigkeit am Fuß einer weißen Innenwand, mit Salzausblühungen und Schimmel direkt über der Holzsockelleiste. Mängel wie dieser zeigen sich oft erst Monate nach der Abnahme.

12. Vertragsbeendigung und Streitfälle

Wann jede Seite den Vertrag beenden kann und wie die bis dahin erbrachte Leistung bewertet wird. Wie Streitfälle behandelt werden und welches Gericht zuständig ist. Wenn Sie kein Kroatisch lesen, hilft ein zweisprachiger Vertrag, er muss aber festlegen, welche Sprachfassung maßgeblich ist.

Ein Vertrag beantwortet im Voraus die Fragen, die sonst im Streit beantwortet werden.

Vor der Unterschrift

Lesen Sie jede Anlage, nicht nur den Vertrag. Die Pläne und das Angebot sind der Leistungsumfang.
Besorgen Sie eine Übersetzung oder einen Anwalt, der Ihnen jede Klausel in Ihrer Sprache erklärt.
Unterschreiben Sie nicht unter Zeitdruck. Ein Unternehmer, der keine Woche auf Ihren Anwalt warten will, sagt Ihnen damit etwas.
Bewahren Sie eine unterschriebene Ausfertigung von allem auf, Anlagen eingeschlossen.
Prüfen Sie das Angebot ein letztes Mal. Mit der Angebotsprüfung oder durch Ihren Architekten, damit der Vertrag keine Lücke festschreibt.

Einbaumöbel liegen meist außerhalb des Bauvertrags. Beauftragen Sie sie gesondert, gelten dieselben Grundsätze: eine klare Beschreibung, ein vereinbarter Preis und eine festgelegte Übergabe. Bei Vom Moodboard zum Render wird der freigegebene 3D-Render zu dieser Beschreibung, bevor auch nur eine Multiplexplatte zugeschnitten wird. Wie Sie überhaupt den richtigen Unternehmer finden, lesen Sie in So wählen Sie einen Bauunternehmer in Kroatien, und zu Genehmigungen unseren Leitfaden zur Baugenehmigung in Kroatien.