Ob aus der EU oder nicht: Ein Haus in Istrien zu kaufen ist gut möglich. Entscheidend ist, welche Prüfungen Sie vornehmen, welche Fachleute Sie hinzuziehen und in welcher Reihenfolge.
Jedes Jahr entscheiden Menschen aus ganz Europa und darüber hinaus, dass ihr nächstes Zuhause – oder ihr zweites – in Istrien liegen soll. Die gute Nachricht: Der Immobilienkauf in Kroatien als Ausländer ist gut eingespielt und durchaus machbar. Die weniger romantische: Das Verfahren belohnt Geduld und sorgfältiges Prüfen weit mehr als Tempo.
Was folgt, ist ein allgemeiner Überblick, der Ihnen helfen soll, die richtigen Fragen zu stellen. Er ist keine Rechtsberatung, und die Vorschriften können sich ändern. Arbeiten Sie bei jedem konkreten Kauf mit einem unabhängigen Anwalt, der auf kroatisches Immobilienrecht spezialisiert ist.
Dürfen Ausländer in Kroatien Immobilien kaufen?
Ja, doch der Weg hängt davon ab, woher Sie kommen. Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums können Immobilien in Kroatien grundsätzlich zu denselben Bedingungen erwerben wie kroatische Staatsbürger. Für landwirtschaftliche Flächen und manche Schutzgebiete gelten eigene Regeln – ein Grundstück, das als „Land mit Aussicht“ angeboten wird, verdient daher einen genaueren Blick.
Für Käufer von außerhalb der EU ist meist die Gegenseitigkeit (reciprocitet) der Ausgangspunkt: ob kroatische Staatsbürger in Ihrem Land unter ähnlichen Bedingungen Immobilien erwerben können. Käufe durch Bürger aus Drittstaaten bedürfen in der Regel der Zustimmung des zuständigen Ministeriums, was einen zusätzlichen Schritt und etwas Zeit bedeutet. Manche Käufer erwerben stattdessen über eine Gesellschaft; das hat eigene steuerliche und buchhalterische Folgen und ist eine Entscheidung, die man mit einem Anwalt und einem Steuerberater trifft, nicht aus dem Bauch heraus.
Was Sie zuerst brauchen
Bevor Sie kaufen können, benötigen Sie eine kroatische persönliche Identifikationsnummer, die OIB (osobni identifikacijski broj), die bei fast jedem amtlichen Vorgang verwendet wird. Ein Konto bei einer kroatischen Bank ist oft ebenfalls praktisch. Wenn Sie kein Kroatisch sprechen, planen Sie einen Dolmetscher oder beglaubigte Übersetzungen der wichtigsten Dokumente ein: Etwas zu unterschreiben, das man nicht vollständig versteht, ist der vermeidbarste Fehler überhaupt.
Die wichtigsten Prüfungen
Kroatische Immobiliendaten werden an zwei Stellen geführt: im Grundbuch (zemljišna knjiga), das Eigentum sowie Rechte und Lasten an der Immobilie verzeichnet, und im Kataster (katastar), das Form, Größe und Nutzung des Grundstücks festhält. Mancherorts stimmen beide nicht vollständig miteinander oder mit der Lage vor Ort überein. Aufgabe Ihres Anwalts ist es sicherzustellen, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer dessen ist, was er verkauft, dass keine Hypotheken, Pfandrechte oder Streitigkeiten daran hängen und dass die Grenzen dort verlaufen, wo Sie sie vermuten.
Bei Häusern ist die zweite Schlüsselfrage der rechtliche Status. Wurde das Gebäude mit den erforderlichen Genehmigungen errichtet, hat es eine Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola), oder wurde es nachträglich legalisiert (legalizacija)? Anbauten, zusätzliche Geschosse und Pools, die im Laufe der Jahre hinzugekommen sind, sollten einzeln geprüft werden. Beim Verkauf einer Immobilie ist außerdem ein Energieausweis (energetski certifikat) vorgeschrieben.
Etwas zu unterschreiben, das man nicht vollständig versteht, ist der vermeidbarste Fehler überhaupt.
Ein Grundstück zum Bauen kaufen
Wenn Sie kein Haus, sondern ein Grundstück kaufen, lassen Sie vor einer Zusage einen Architekten den Raumordnungsplan (prostorni plan) für genau diese Parzelle lesen. Ob sie in einem Baugebiet liegt, was dort gebaut werden darf und wie sie an Straßen und Versorgungsnetze angebunden ist, bestimmt ihren tatsächlichen Wert. Unser Ratgeber zum Baugenehmigungsverfahren in Kroatien erklärt, wie es danach weitergeht.
Wie der Kauf selbst abläuft
In groben Zügen unterzeichnen Käufer häufig zunächst einen Vorvertrag (predugovor) mit Anzahlung und anschließend den eigentlichen Kaufvertrag, sobald die Prüfungen abgeschlossen und etwaige Genehmigungen erteilt sind. Die Unterschriften werden von einem Notar (javni bilježnik) beglaubigt, und mit dem Vertrag wird der neue Eigentümer dann im Grundbuch eingetragen. Erst mit der Eintragung ist das Eigentum ordnungsgemäß verbrieft – achten Sie also darauf, dass sie tatsächlich erfolgt.
Ist ein Makler beteiligt, behalten Sie im Blick, für wen er arbeitet und wer ihn bezahlt. Ein guter Makler kann bei der Suche nach Objekten und der Organisation von Besichtigungen eine echte Hilfe sein, doch die rechtlichen Prüfungen sollte Ihr eigener Anwalt übernehmen – nicht derjenige, dessen Provision vom Zustandekommen des Verkaufs abhängt.
Beim Immobilienkauf fallen Steuern und Kosten an, in vielen Fällen auch die Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina), dazu Honorare für Anwalt, Notar und gegebenenfalls Makler. Lassen Sie sich alle Posten schriftlich und nachvollziehbar schätzen, bevor Sie einen Preis vereinbaren – damit Sie die Gesamtsumme kennen, statt sie erst später zu entdecken.
Checkliste vor der Unterschrift
- Ihr eigener Anwalt. Unabhängig von Verkäufer und Makler und erfahren im kroatischen Immobilienrecht.
- Grundbuch und Kataster. Eigentum, Lasten und Grenzen mit dem abgeglichen, was Sie kaufen.
- Rechtlicher Status des Gebäudes. Genehmigungen, Nutzungsgenehmigung oder Legalisierung, einschließlich späterer Anbauten.
- Ein technisches Gutachten. Ein Ingenieur oder Architekt prüft Tragwerk, Feuchtigkeit, Dach und Installationen.
- Der Raumordnungsplan. Bei Grundstücken die Bestätigung, was tatsächlich gebaut werden darf.
- Alle Kosten schriftlich. Steuern, Notar-, Anwalts- und Maklerkosten, bevor der Preis feststeht.
- Eintragung. Lassen Sie sich bestätigen, dass der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist.
Nach der Schlüsselübergabe
Viele Käufer stehen danach vor einem zweiten Projekt: ein Haus zu renovieren und einzurichten, das sie vielleicht nur ein paar Mal besuchen können, bevor es bezugsfertig sein muss. Gerade ältere Häuser lohnen eine behutsame Herangehensweise, wie wir in Ein Steinhaus restaurieren beschreiben. Wenn Sie an Gäste vermieten möchten, überlegen Sie früh, was einer vollen Saison standhält.
Das Atelier Lampisa begleitet viele Eigentümer genau an diesem Punkt, oft aus der Ferne: Sie senden ein Moodboard und die Grundrisse, das Atelier erstellt einen 3D-Render jedes Raumes, und sobald Sie ihn freigeben, werden die Möbel aus Multiplex gefertigt und montiert. Mehr dazu lesen Sie in Der Zeitplan für die Einrichtung nach dem Hauskauf in Istrien.
