Acquistare un immobile in Croazia da straniero: cosa sapere prima di firmare

Ogni anno persone da tutta Europa, e non solo, decidono che la loro prossima casa, o la seconda, debba essere in Istria. La buona notizia è che per uno straniero acquistare un immobile in Croazia è una prassi consolidata e del tutto possibile. La notizia meno romantica è che il processo premia la pazienza e le verifiche accurate molto più della rapidità.

Quella che segue è una panoramica generale, pensata per aiutarLa a porre le domande giuste. Non è una consulenza legale, e le norme possono cambiare. Per qualsiasi acquisto reale, si affidi a un avvocato indipendente che si occupi di diritto immobiliare in Croazia.

Gli stranieri possono acquistare immobili in Croazia?

Sì, ma il percorso dipende dalla provenienza. I cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo possono, in generale, acquistare immobili in Croazia alle stesse condizioni dei cittadini croati. I terreni agricoli e alcune aree protette seguono regole proprie, perciò un appezzamento descritto come "terreno con vista" merita un esame più attento.

Per gli acquirenti extra UE, il punto di partenza è di solito la reciprocità: se i cittadini croati possano acquistare immobili nel Suo Paese a condizioni analoghe. Gli acquisti da parte di cittadini extra UE richiedono in genere l'autorizzazione del ministero competente, il che aggiunge un passaggio e un po' di tempo. Alcuni acquirenti scelgono invece di acquistare tramite una società; ciò comporta conseguenze fiscali e contabili proprie ed è una decisione da prendere con un avvocato e un commercialista, non d'istinto.

Che cosa serve per cominciare

Prima di acquistare Le servirà un numero di identificazione personale croato, l'OIB (osobni identifikacijski broj), utilizzato in quasi tutte le pratiche ufficiali. Spesso è comodo anche un conto bancario locale. Se non parla croato, preveda un interprete o traduzioni giurate dei documenti principali: firmare qualcosa che non si comprende fino in fondo è l'errore più evitabile che esista.

Le verifiche che contano di più

In Croazia i dati sugli immobili si trovano in due registri: il libro fondiario (zemljišna knjiga), che riporta la proprietà e gli eventuali diritti o gravami sull'immobile, e il catasto (katastar), che ne registra forma, superficie e destinazione. In alcuni luoghi i due non coincidono del tutto tra loro, o con la realtà sul terreno. Il compito del Suo avvocato è accertare che chi vende sia davvero proprietario di ciò che vende, che non vi siano ipoteche, pignoramenti o controversie, e che i confini siano quelli che Lei immagina.

Per le case, l'altra questione chiave è lo stato giuridico. L'edificio è stato costruito con i permessi necessari, dispone del permesso d'uso (uporabna dozvola) o è stato legalizzato in seguito? Ampliamenti, piani aggiunti e piscine realizzate nel corso degli anni vanno verificati uno per uno. Alla vendita di un immobile è inoltre obbligatorio l'attestato di prestazione energetica (energetski certifikat).

Firmare qualcosa che non si comprende fino in fondo è l'errore più evitabile che esista.

Acquistare un terreno per costruire

Se acquista un terreno anziché una casa, chieda a un architetto di leggere il piano territoriale (prostorni plan) per quella precisa particella prima di impegnarsi. Se ricada in zona edificabile, che cosa vi si possa costruire e come si colleghi a strade e servizi ne determinerà il valore reale. La nostra guida al permesso di costruire in Croazia spiega che cosa succede dopo.

Come funziona l'acquisto vero e proprio

A grandi linee, si firma spesso un contratto preliminare (predugovor) con caparra, seguito dal contratto di compravendita definitivo una volta completate le verifiche e ottenute le eventuali autorizzazioni. Le firme vengono autenticate da un notaio e il contratto serve poi a iscrivere il nuovo proprietario nel libro fondiario. È l'iscrizione a registrare la proprietà in modo pieno, quindi si assicuri che avvenga davvero.

Se è coinvolta un'agenzia immobiliare, tenga presente per chi lavora e chi la paga. Un buon agente può essere di grande aiuto nel trovare immobili e organizzare le visite, ma le verifiche legali devono essere svolte dal Suo avvocato, non lasciate a chi percepisce un compenso solo se la vendita va in porto.

Sull'acquisto di un immobile gravano imposte e costi, tra cui in molti casi l'imposta sul trasferimento di immobili (porez na promet nekretnina), oltre agli onorari di avvocato, notaio ed eventualmente agenzia. Chieda una stima scritta e chiara di tutte queste voci prima di concordare il prezzo, così che il totale sia noto e non una scoperta.

Checklist prima di firmare

• Un avvocato tutto Suo. Indipendente dal venditore e dall'agenzia, ed esperto di diritto immobiliare croato.
• Libro fondiario e catasto. Proprietà, gravami e confini verificati rispetto a ciò che sta acquistando.
• Stato giuridico dell'edificio. Permessi, permesso d'uso o legalizzazione, comprese le aggiunte successive.
• Una perizia tecnica. Un ingegnere o un architetto esamina struttura, umidità, tetto e impianti.
• Il piano territoriale. Per i terreni, la conferma di ciò che vi si può effettivamente costruire.
• Tutti i costi per iscritto. Imposte, notaio, avvocato e agenzia, prima di concordare il prezzo.
• L'iscrizione. Verifichi che il trasferimento sia stato iscritto nel libro fondiario.

Dopo le chiavi

Molti acquirenti si trovano poi davanti a un secondo progetto: ristrutturare e arredare una casa che forse visiteranno solo poche volte prima che debba essere pronta. Le case più antiche, in particolare, premiano un approccio attento, come raccontiamo in restaurare una casa in pietra. Se intende affittare l'immobile agli ospiti, pensi per tempo a ciò che regge a una stagione intensa.

L'atelier Lampisa lavora con molti proprietari proprio in questa fase, spesso a distanza: Lei invia un moodboard e le planimetrie, l'atelier prepara un render 3D di ogni ambiente e, una volta approvato, i mobili vengono realizzati in multistrato e montati. Può approfondire in i tempi dell'arredamento dopo l'acquisto di una casa in Istria.