Die Baufirma, die Sie wählen, prägt Ihr Haus stärker als jedes Material. So finden, vergleichen und begleiten Sie einen Bauunternehmer in Kroatien – gerade wenn Sie im Ausland leben.
Die meisten Menschen, die in Istrien bauen oder sanieren, tun es ein einziges Mal. Die Baufirma tut es jedes Jahr. Dieses Ungleichgewicht ist die Wurzel der meisten Probleme, und das Gegenmittel heißt Vorbereitung: eine klare Aufgabenstellung, ein guter Architekt, ein fairer Vertrag und jemand auf der Baustelle, der Ihre Interessen vertritt. Nichts davon setzt Misstrauen voraus. Gute Bauunternehmer schätzen Bauherren, die wissen, was sie wollen.
Dieser Leitfaden ist allgemein gehalten. Vertragsrecht, Zulassungen und Haftungsregeln sind in Kroatien sehr spezifisch und ändern sich mit der Zeit. Verstehen Sie das Folgende als Rahmen, und holen Sie für Ihr eigenes Projekt rechtlichen und fachlichen Rat ein.
Zuerst der Architekt, dann die Baufirma
Die Versuchung ist groß, zuerst eine Baufirma anzurufen und nach einem Preis zu fragen. Widerstehen Sie ihr. Ohne Pläne und eine schriftliche Leistungsbeschreibung bietet jede Firma etwas anderes an, und Sie haben keine Möglichkeit, die Angebote zu vergleichen. Ein örtlicher Architekt erstellt den Entwurf und die Unterlagen für eine etwaige Genehmigung und kann die Arbeiten so genau beschreiben, dass alle Firmen dasselbe bepreisen. Viele Architekten wissen zudem, welche Unternehmer an Häusern wie Ihrem gute Arbeit leisten. Wie die Rollen zusammenspielen, erklärt unser Beitrag über Architekt und Atelier im Zusammenspiel.
Wo Sie gute Bauunternehmer finden
- Empfehlungen Ihres Architekten oder Ingenieurs. Sie sehen Firmen bei der Arbeit und wissen, wer pünktlich fertig wird.
- Nachbarn und Eigentümer jüngst fertiggestellter Häuser. Fragen Sie, wer das Haus gebaut hat, das Ihnen gefällt – und ob man die Firma wieder beauftragen würde.
- Örtliche Handwerker für Spezialarbeiten. Steinmetze, Dachdecker und Schreiner, die traditionelle Techniken beherrschen, sind oft kleine Betriebe und lange im Voraus ausgebucht.
- Eigene Besuche. Sehen Sie sich fertige Arbeiten an und, wenn möglich, eine laufende Baustelle. Eine aufgeräumte Baustelle sagt viel.
Was Sie vor der engeren Wahl prüfen sollten
Fragen Sie, ob das Unternehmen für die betreffenden Arbeiten ordnungsgemäß registriert ist und welche Versicherungen es hat. Lassen Sie sich Referenzen von Kunden geben, deren Projekte Ihrem in Größe und Art ähneln – und rufen Sie dort tatsächlich an. Klären Sie, wer Ihre Baustelle im Alltag leitet und ob die wichtigsten Gewerke mit eigenen Leuten ausgeführt oder an Subunternehmer vergeben werden. Bei einem Steinhaus fragen Sie gezielt nach Erfahrung mit Kalkmörtel, Neuverfugung und Holzdachstühlen; eine Firma, die vor allem neue Betonvillen baut, ist für eine Restaurierung womöglich nicht die richtige.
Wie Sie Angebote vergleichen
Schicken Sie dieselbe schriftliche Leistungsbeschreibung und dieselben Pläne an mindestens drei Firmen und bitten Sie um ein Angebot nach Einzelpositionen statt um eine Pauschalsumme. Wenn die Angebote vorliegen, schauen Sie zuerst darauf, was ausgeschlossen ist: Gerüst, Entsorgung, Baustrom und Bauwasser, Schutz der Baustelle, Reinigung. Ein niedriges Angebot, das all das weglässt, ist kein niedriges Angebot. Dann prüfen Sie die angesetzten Materialien. Hat eine Firma Zement kalkuliert, wo die Beschreibung Kalk verlangt, oder ein günstigeres Fenster als das gezeichnete, sind die Zahlen nicht vergleichbar.
Ein niedriges Angebot ohne Gerüst, Entsorgung und Baustellenschutz ist kein niedriges Angebot.
Der Vertrag
Schließen Sie immer einen schriftlichen Bauvertrag (ugovor o građenju) und lassen Sie ihn vor der Unterschrift von einem Anwalt prüfen, der im kroatischen Baurecht zu Hause ist. Allgemein gesagt beschreibt ein guter Vertrag den Leistungsumfang unter Bezug auf Pläne und Leistungsverzeichnis, legt den Preis fest und regelt, wie er sich ändern darf, knüpft Zahlungen an abgeschlossene Bauabschnitte statt an Termine, definiert den Zeitplan und die Folgen von Verzögerungen und erklärt, wie Mängel nach der Fertigstellung behandelt werden. Er sollte auch festhalten, wie Änderungen, die Sie während des Baus wünschen, vereinbart und bepreist werden – denn an Änderungen gerät das Budget meist ins Rutschen.
Wenn Sie kein Kroatisch sprechen, lassen Sie den Vertrag übersetzen oder arbeiten Sie mit einem Anwalt, der Ihnen jede Klausel erläutert. Etwas zu unterschreiben, das man nicht vollständig verstanden hat, ist der häufigste Fehler von Bauherren aus dem Ausland.
Bauaufsicht, wenn Sie im Ausland leben
Die meisten Bauherren können nicht jede Woche auf der Baustelle sein. Jemand, der von der Baufirma unabhängig ist, sollte es sein: ein Architekt, der die planerische Aufsicht (projektantski nadzor) übernimmt, ein bauüberwachender Ingenieur (nadzorni inženjer) oder ein Projektleiter Ihres Vertrauens. Seine Aufgabe ist es zu prüfen, ob die Arbeiten den Plänen entsprechen, Abschlagszahlungen freizugeben und Probleme früh anzusprechen. Vereinbaren Sie von Anfang an einen Rhythmus aus Baustellenbesuchen und Fotoberichten. Regelmäßige kurze Updates sind besser als ein langer Bericht, wenn schon etwas schiefgegangen ist.
Warnsignale
- Druck, anzufangen, bevor Pläne oder Genehmigungen vorliegen. Verzögerungen am Anfang sind günstiger als Probleme später.
- Hohe Vorauszahlungen. Zahlungen sollten erbrachten Leistungen folgen.
- Kein schriftlicher Vertrag oder ein vager. „Das klären wir unterwegs“ heißt meist, dass Sie dafür bezahlen.
- Zögern bei Referenzen. Gute Baufirmen sind stolz auf ihre früheren Kunden.
- Antworten, die sich ändern. Verschieben sich Umfang, Preis oder Zeitplan bei jeder Nachfrage, erwartet Sie auf der Baustelle dasselbe.
Den Innenausbau parallel zum Bau planen
Küchen, Schränke und Einbaumöbel werden oft erst angegangen, wenn die Wände fertig sind – und dann sitzen Steckdosen, Leitungen und Nischen an der falschen Stelle. Beziehen Sie den Innenausbau ins Gespräch ein, solange die Baufirma noch vor Ort ist. Lampisa, unser Partneratelier, arbeitet von Ihrem Moodboard bis zu einem 3D-Render jedes Raumes, sodass die Baufirma Wände, Strom und Wasser für Möbel vorbereiten kann, die bereits feststehen. Gebaut wird alles aus Multiplex statt aus Spanplatte, was im Küstenklima zählt. Wie das funktioniert, zeigt die Seite vom Moodboard zum Render; und bevor Sie das Budget aufstellen, lesen Sie was die Kosten einer Steinhaus-Sanierung bestimmt.
