Wie Sie einen Bauunternehmer bezahlen, zählt ebenso wie wie viel. Anzahlung, Abschlagszahlungen, Einbehalt und Schlusszahlung: ein klarer Leitfaden, um für geleistete Arbeit zu zahlen, nicht für versprochene.
Die meisten Streitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmern drehen sich am Ende um Geld, das zum falschen Zeitpunkt geflossen ist. Wer zu viel zu früh zahlt, verliert seinen Einfluss auf die Arbeit. Wer zu spät zahlt, bringt einen guten Unternehmer in die Lage, kein Material kaufen und kein Team auf der Baustelle halten zu können. Das Ziel ist einfach formuliert: Das Geld folgt der Arbeit, die erledigt und geprüft ist, und ein kleiner Teil bleibt bis ganz zum Schluss zurück.
Was folgt, ist ein allgemeiner Rahmen, keine Rechts- oder Finanzberatung; die Einzelheiten gehören in einen Vertrag, den ein Anwalt geprüft hat. Und bevor Sie vereinbaren, wie Sie ein Angebot bezahlen, sollten Sie sicherstellen, dass das Angebot selbst vollständig ist. Die Angebotsprüfung liefert Ihnen kostenlos eine erste Einschätzung (eine Bewertung und bis zu drei Positionen, die am weitesten über dem Markt liegen), und ihre kostenpflichtige detaillierte Prüfung ergänzt Warnhinweise und versteckte Kosten.
Die Anzahlung: wofür sie bezahlen sollte
Bauunternehmer verlangen vor Beginn oft eine Anzahlung (predujam oder avans). Dafür gibt es berechtigte Gründe: Maßgefertigte Fenster und Türen müssen bestellt werden, Lieferanten wollen Anzahlungen, und die Einrichtung einer Baustelle kostet Geld. Die richtige Frage lautet nicht „wie viel?“, sondern „wofür?“. Eine Anzahlung, die an konkrete Bestellungen geknüpft ist, ist leicht zu verstehen und leicht zu prüfen. Eine Anzahlung, die an nichts Bestimmtes geknüpft ist, ist ein Kredit von Ihnen an den Unternehmer.
Eine einzig richtige Höhe gibt es nicht. Sie hängt vom Projekt ab und davon, was früh bestellt werden muss. Bei größeren Aufträgen wird eine Anzahlung mitunter durch eine Bankgarantie für ihre Rückzahlung abgesichert; fragen Sie Ihren Anwalt, ob das für Ihr Vorhaben sinnvoll ist.
Abschlagszahlungen nach fertiger Leistung
Am sichersten ist eine Zahlung in Etappen, jede an einen Leistungsabschnitt geknüpft, der fertig ist und geprüft werden kann. In Kroatien stellen Bauunternehmer meist Abschlagsrechnungen, sogenannte situacije: eine Aufstellung der bis dahin fertigen Positionen, mit Mengen und Beträgen aus dem vereinbarten Angebot oder Leistungsverzeichnis. Gibt es auf dem Projekt einen bauüberwachenden Ingenieur (nadzorni inženjer), prüft er jede Abschlagsrechnung, bevor Sie zahlen. Eine typische Abfolge für einen Neubau könnte so aussehen:
- Fundamente und Bodenplatte. Messbar, und fotografierbar, bevor sie zugedeckt werden.
- Rohbau. Wände und Geschossdecken fertig.
- Dach geschlossen. Tragwerk, Abdichtung und Eindeckung fertig, das Haus ist trocken.
- Fenster und Außentüren eingebaut.
- Rohinstallation. Rohre, Kabel und Leitungen verlegt und geprüft, bevor Putz und Estrich sie verdecken.
- Putz und Estrich.
- Ausbau. Böden, Fliesen, Anstrich, Sanitärobjekte.
- Übergabe. Mit einem Teil des Geldes als Einbehalt, bis die Mängel behoben sind.
Knüpfen Sie Zahlungen an Bauabschnitte statt an Termine. Ein Plan mit „zweite Zahlung am 1. März“ zahlt dasselbe, ob das Dach drauf ist oder nicht.
Was Sie vor jeder Zahlung prüfen sollten
Vergleichen Sie die Abschlagsrechnung mit dem Angebot: Sind die aufgeführten Positionen wirklich fertig, und stimmen die Mengen mit dem überein, was auf der Baustelle steht? Leben Sie im Ausland, bitten Sie Ihren bauüberwachenden Ingenieur oder Architekten um eine schriftliche Bestätigung und den Unternehmer um datierte Fotos. Besonders sorgfältig sollten Sie bei allem sein, was bald verdeckt wird. Fußbodenheizung, Rohre in der Wand und die Abdichtung unter den Fliesen sind eine Woche später unsichtbar, und mit ihnen etwaige Fehler.
Bezahlen Sie, was Sie sehen, und fotografieren Sie, was Sie bald nicht mehr sehen.
Die Schlusszahlung zurückhalten
Behalten Sie einen Teil des Preises zurück, bis die Arbeit übergeben und die Mängelliste abgearbeitet ist. Dieser Einbehalt ist das wirksamste Mittel, damit kleine Mängel behoben werden, denn er gibt dem Unternehmer einen Grund wiederzukommen. Der Vertrag sollte festlegen, wie viel einbehalten wird, was die Freigabe auslöst und was geschieht, wenn Mängel nicht behoben werden. Bei größeren Projekten ist eine Garantie für die Gewährleistungszeit ein weiteres Instrument, zu dem Ihr Anwalt Sie beraten kann. Unser Leitfaden zu dem, was Sie bei der Abnahme prüfen sollten listet auf, worauf Sie vor der letzten Zahlung achten sollten.
Zahlen aus dem Ausland: sauber bleiben
- Nur Banküberweisungen, auf das im Vertrag genannte Firmenkonto.
- Eine Rechnung für jede Zahlung, mit Bezug auf den Vertrag und den Abschnitt oder die Abschlagsrechnung, die sie abdeckt.
- Kein Bargeld, egal welcher Rabatt dafür angeboten wird.
- Ein Ort für alles. Angebot, Vertrag, Abschlagsrechnungen, Rechnungen und Zahlungen an einer Stelle, damit Sie immer wissen, was bezahlt ist und was noch aussteht.
Für den letzten Punkt genügt eine Tabelle, oder der Bereich „Mein Projekt“ der Atrij-Werkzeuge, der Angebote, Rechnungen, Zahlungen und Fristen zusammenhält (vorerst nur auf Kroatisch). Haben Sie noch kein Budget, an dem Sie die Zahlungen messen können, liefert der Renovierungsrechner einen unverbindlichen Ausgangswert, Position für Position.
Wenn Sie Material selbst kaufen
Manche Bauherren kaufen Fliesen, Sanitärobjekte oder Bodenbeläge selbst und bezahlen den Unternehmer nur für die Arbeit. Das kann sinnvoll sein, besonders bei Oberflächen, die Ihnen wichtig sind, verändert aber das Zahlungsbild. Sie bezahlen die Lieferanten direkt, sind für die richtigen Mengen und die pünktliche Lieferung verantwortlich, und eine Verzögerung auf Ihrer Seite kann den Unternehmer aufhalten. Vereinbaren Sie schriftlich, wer Lieferungen auf Schäden prüft, wer das Material auf der Baustelle lagert und wer verantwortlich ist, wenn etwas versagt: das Produkt oder der Einbau. Vergleichen Sie vor dem Kauf die Materialpreise der großen Baumärkte mit den Zahlen im Angebot des Unternehmers, damit Sie wissen, ob sich die Eigenbeschaffung wirklich lohnt.
Warnsignale
- Eine hohe Zahlung wird verlangt, bevor irgendetwas bestellt oder begonnen wurde.
- Die Bitte, bar oder auf ein Privatkonto zu zahlen.
- Druck, den nächsten Abschnitt zu bezahlen, bevor der aktuelle fertig ist.
- Rechnungen, die nicht sagen, wofür sie sind.
- Zögern, Ihnen die Arbeit zu zeigen oder sie Ihrem Ingenieur zugänglich zu machen.
Keines davon beweist böse Absicht, aber jedes ist eine ruhige Nachfrage wert, bevor Sie Geld überweisen. Den größeren Zusammenhang, wie Sie einen Bauunternehmer auswählen und mit ihm arbeiten, finden Sie in So wählen Sie einen Bauunternehmer in Kroatien; und bevor Sie einem Zahlungsplan zustimmen, lassen Sie das zugrunde liegende Angebot durch die Angebotsprüfung laufen.
Dieselbe Logik gilt für Möbel. Bei Vom Moodboard zum Render ist der freigegebene 3D-Render ein natürlicher Meilenstein: Er legt fest, was gefertigt wird, bevor die Produktion beginnt. Wer auch immer Ihre Möbel baut, fragen Sie, wofür eine Anzahlung verwendet wird und wann der Restbetrag fällig ist.
