Ein altes Steinhaus in Istrien kaufen: Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Viele Menschen verlieben sich durch ein einziges Haus in Istrien: zwei Stockwerke aus verwittertem Stein, grüne Fensterläden, ein Feigenbaum an der Tür und ein Blick über das Tal. Der Kauf kann der Anfang von etwas Wunderbarem sein. Er kann aber auch der Anfang jahrelanger Behördengänge und unerwarteter Reparaturen sein. Der Unterschied entscheidet sich fast immer, bevor der Vertrag unterschrieben ist.

Dies ist ein allgemeiner Leitfaden und keine Rechtsberatung. Immobilienrecht, Steuern und Verfahren sind in Kroatien sehr spezifisch, und die Regeln für Käufer aus dem Ausland hängen von Ihrer Staatsangehörigkeit ab. Arbeiten Sie mit einem Anwalt, der in Kroatien Immobiliengeschäfte betreut, und für das Gebäude selbst mit einem Architekten und einem Ingenieur. Den gesamten Ablauf beschreibt unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Kroatien als Ausländer.

1. Wem gehört es wirklich?

Alte Häuser in istrischen Dörfern sind oft über mehrere Generationen vererbt worden, und das Eigentum kann auf viele Erben verteilt sein, von denen manche im Ausland leben. Die Unterlagen stimmen nicht immer mit der Wirklichkeit überein: ein Anbau, der nie eingetragen wurde, eine Grenze, die einer alten Mauer folgt statt der Katasterkarte, ein Hof, den man mit den Nachbarn teilt. Ihr Anwalt sollte Grundbuch (zemljišna knjiga) und Kataster (katastar) prüfen, sicherstellen, dass alle, die unterschreiben müssen, auch unterschreiben können, und nach Hypotheken, Dienstbarkeiten (služnosti) oder anderen Ansprüchen auf die Immobilie suchen. Leisten Sie keine Anzahlung, bevor das geklärt ist.

2. Ist das Gebäude in seinem jetzigen Zustand legal?

Fragen Sie, ob jeder Teil des Hauses, auch spätere Anbauten, die erforderlichen Unterlagen hat. Nicht eingetragene oder nicht genehmigte Teile können einen Verkauf, eine Sanierungsgenehmigung und spätere Versicherungen erschweren. Ein Architekt kann das Gebäude mit den amtlichen Unterlagen abgleichen und Ihnen sagen, ob und was nachträglich legalisiert (legalizacija) werden muss – und ob das realistisch ist.

3. In welchem Zustand ist es wirklich?

Lassen Sie das Haus vor der Entscheidung von einem Ingenieur begutachten, der traditionelle Steinbauweise kennt. Achten Sie besonders auf:

• Das Dach. Durchhängende Firste, verrutschte Ziegel und Flecken an den Decken darunter deuten darauf hin, dass schon länger Wasser eindringt.
• Die Mauern. Risse, Ausbauchungen und fehlende Steine, vor allem an Ecken und rund um Öffnungen.
• Das Holz. Balkenköpfe dort, wo sie im Mauerwerk aufliegen, federnde Böden, Anzeichen von Fäulnis oder Schädlingen.
• Feuchtigkeit. Feuchtigkeitsränder unten an den Wänden, Zementputz, der Feuchtigkeit einschließt, schlechte Entwässerung rund ums Haus.
• Nachbargebäude. Im Dorf teilt man sich oft Mauern; ein einstürzendes Nachbarhaus ist auch Ihr Problem.

Ein Gutachten nennt Ihnen nicht die endgültigen Sanierungskosten, aber es sagt Ihnen, was Sie kaufen. Lesen Sie was die Kosten einer Steinhaus-Sanierung bestimmt, um zu verstehen, wie sich die Befunde in ein Budget übersetzen.

Verlieben Sie sich in das Haus – und bitten Sie dann den Ingenieur, es ohne Liebe anzusehen.

4. Zufahrt, Parken und Anschlüsse

Prüfen Sie, wie Sie zum Haus gelangen – rechtlich ebenso wie praktisch. Ist die Zufahrt öffentlich, oder führt sie über fremden Grund? Kann man in der Nähe parken, und kommt während einer Sanierung ein Lieferwagen bis zur Baustelle? Klären Sie, ob Wasser, Strom und Kanalisation oder eine andere Abwasserlösung angeschlossen oder verfügbar sind und was ein Anschluss mit sich bringen würde. In abgelegenen Weilern können diese Fragen den Unterschied zwischen einem einfachen und einem sehr komplizierten Projekt ausmachen.

5. Was dürfen Sie bauen, und was müssen Sie erhalten?

Viele Käufer planen einen Anbau, einen Pool oder ein geöffnetes Erdgeschoss. Ob das erlaubt ist, hängt vom Raumordnungsplan (prostorni plan) für das Gebiet ab, von der Grundstücksgröße und in historischen Siedlungen von denkmalpflegerischen Auflagen (konzervatorski uvjeti), die Fassaden, Dächer, Fenster und Materialien betreffen können. Lassen Sie einen Architekten die Planungsunterlagen prüfen, bevor Sie kaufen, nicht danach. Hängen Ihre Pläne von einer Baugenehmigung (građevinska dozvola) ab, kann Ihr Anwalt das womöglich im Zeitpunkt oder in den Bedingungen des Kaufs berücksichtigen. Die allgemeinen Schritte erläutert unser Überblick über Baugenehmigungen in Kroatien.

6. Der Kauf selbst

Allgemein gesagt umfasst ein Immobilienkauf in Kroatien einen schriftlichen Kaufvertrag (kupoprodajni ugovor), die Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar (javni bilježnik) und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch; unterwegs fallen Steuern und Gebühren an. Einzelheiten, Reihenfolge und Kosten hängen von Ihrer Situation ab – verlassen Sie sich dabei auf Ihren Anwalt und Ihren Notar. Stellen Sie sicher, dass Sie jedes Dokument verstehen, das Sie unterschreiben; wenn Sie kein Kroatisch lesen, verlangen Sie eine beglaubigte Übersetzung oder eine Erläuterung Klausel für Klausel.

Checkliste vor der Unterschrift

• Grundbuch und Kataster von Ihrem Anwalt geprüft.
• Alle Eigentümer ermittelt und unterschriftsberechtigt.
• Keine verschwiegenen Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Ansprüche.
• Bauunterlagen mit dem tatsächlichen Bestand abgeglichen.
• Statisches Gutachten durch einen Ingenieur, der Steinhäuser kennt.
• Rechtlich gesicherte Zufahrt und Parkmöglichkeit bestätigt.
• Möglichkeiten für Anschlüsse und Abwasser geklärt.
• Planungsrecht und Denkmalschutzauflagen von einem Architekten geprüft.
• Ein realistisches Sanierungsbudget mit Reserve für Überraschungen.

Nach der Schlüsselübergabe

Wenn das Haus Ihnen gehört, lassen Sie sich Zeit. Verbringen Sie, wenn möglich, eine Saison darin. Sie werden lernen, wo das Morgenlicht hinfällt, woher der Wind kommt und wo Sie wirklich essen möchten. Dann planen Sie Sanierung und Innenausbau gemeinsam. Steinhäuser stecken voller unregelmäßiger Wände, tiefer Nischen und niedriger Decken, und maßgefertigte Möbel machen daraus besondere Merkmale. Lampisa, unser Partneratelier, baut mit Multiplex statt mit Spanplatte, was zu alten Mauern passt, die womöglich nie ganz trocken sein werden, und zeigt jeden Raum in einem 3D-Render, bevor irgendetwas gefertigt wird. Als Nächstes empfehlen wir unseren Beitrag über die Restaurierung eines Steinhauses.