Eine Ferienwohnung aufwerten: Was Gäste zuerst bemerken

Tausende Wohnungen entlang der istrischen Küste sehen auf den Inseratsfotos fast gleich aus: ein Sofa, ein kleiner Esstisch, eine Kochnische, ein Doppelschlafzimmer und ein Klimagerät über dem Fenster. Wenn Gäste Dutzende ähnlicher Angebote vergleichen, entscheiden kleine Unterschiede darüber, wo sie buchen, wie sie bewerten und ob sie im nächsten Sommer wiederkommen.

Eine Aufwertung muss keine Komplettsanierung bedeuten. Ziel ist es, das zu verändern, was Gäste tatsächlich bemerken – in der Reihenfolge, in der sie es bemerken – und kein Geld mehr für das auszugeben, was ihnen nicht auffällt. So gehen Sie Raum für Raum vor.

Die ersten fünf Minuten

Gäste kommen müde an, oft nach einer langen Fahrt aus München, Wien oder Ljubljana. In den ersten Minuten achten sie auf drei Dinge: Ist es sauber, ist es kühl, und wohin mit meinen Sachen? Eine makellose Wohnung mit einem Glas kaltem Wasser und leerem, gut sichtbarem Stauraum schafft mehr Wohlwollen als eine teure Designerleuchte. Bevor Sie etwas Neues kaufen, gehen Sie mit einem Koffer hinein, wie es ein Gast tun würde, und notieren Sie jeden Moment, in dem etwas hakt: kein Platz, um den Koffer zu öffnen, keine Haken an der Tür, ein dunkler Eingang, ein Schrank voller Ersatzdecken.

Was Gäste bemerken – der Reihe nach

1. Das Bett. Eine gute Matratze, ordentliche Kissen und Verdunkelung am Fenster werden in Bewertungen häufiger erwähnt als fast alles andere.
2. Stauraum. Ein Schrank mit leeren Kleiderbügeln, Schubladen für eine vierköpfige Familie und ein Platz für die Koffer. In den meisten Wohnungen gibt es davon viel zu wenig.
3. Licht. Eine einzige Deckenleuchte pro Raum wirkt wie ein Büro. Nachttischlampen, eine Leseleuchte am Sofa und sanftes Abendlicht verändern die Stimmung vollständig.
4. Die Küche. Scharfe Messer, genug Teller und Gläser für jedes Bett, eine ordentliche Pfanne und eine Kaffeemaschine. Fehlt Grundlegendes, folgen Beschwerden.
5. Terrasse oder Balkon. Zwei bequeme Stühle und ein Tisch im Schatten sind oft der eigentliche Grund, warum ein Gast die Wohnung gewählt hat.
6. Details, die kaputtgehen. Wackelige Stühle, klemmende Schubladen und Türen, die nicht schließen, werden als Vernachlässigung gelesen.

Möbel, die eine Saison voller Fremder überstehen

Eine Ferienwohnung wird jede Woche von einer anderen Familie genutzt. Möbel werden verschoben, besessen, als Stütze benutzt und gelegentlich beschädigt. Die billigsten Mitnahmemöbel sehen auf Fotos gut aus, bestehen aber meist aus Spanplatte. Ist eine Schraube einmal ausgerissen oder hat eine Ecke Wasser von einem nassen Handtuch abbekommen, quillt Spanplatte auf und bröckelt – dann bleibt kaum etwas anderes, als sie zu ersetzen. Den vollständigen Vergleich finden Sie in Multiplex oder Spanplatte.

Unser Partneratelier Lampisa baut mit Multiplex (Sperrholz): kreuzweise verleimte Furnierlagen, fest im Verhältnis zu ihrem Gewicht, formstabil und mit versiegelten Kanten deutlich unempfindlicher gegen Feuchtigkeit. Schrauben und Beschläge halten auch dann, wenn ein Möbel zerlegt und wieder zusammengebaut wurde. Lampisa gibt an, dass Ersatzteile verfügbar bleiben, sodass eine beschädigte Tür, Schubladenfront oder Bettseite einzeln ersetzt werden kann. Und weil die Stücke nach Maß für den Raum entstehen, kann ein Schrank die ganze Wand füllen, eine Bank genau unter ein Fenster passen und die verwinkelte Ecke, die jede Küstenwohnung zu haben scheint, endlich zu Stauraum werden.

Gäste bewerten selten ein Sofa. Sie bewerten eine schlechte Nacht, einen Schrank ohne Platz und einen Stuhl, der wackelt.

Wo sich Ausgaben lohnen – und wo Sie sparen können

• Investieren Sie in Matratzen, Bettgestelle, die nicht knarren, Einbauschränke, dimmbares warmes Licht, Verdunkelungsvorhänge sowie einen soliden Esstisch und Stühle.
• Investieren Sie in alles, was Gäste täglich anfassen: Türgriffe, Schubladenführungen, Armaturen und Lichtschalter.
• Sparen Sie bei Deko-Objekten, modischen Accessoires und Bildern, die sich später austauschen lassen.
• Sparen Sie bei großen Fernsehern; die meisten Gäste nutzen ihre eigenen Geräte, schnelles und zuverlässiges Internet ist aber Pflicht.
• Verzichten Sie in einer Familienwohnung auf weiße Polster, Couchtische aus Glas und alles Zerbrechliche.

Nach Istrien fühlen, nicht nach irgendwo

Wer Urlaub in Istrien bucht, möchte die Region auch drinnen spüren. Das heißt nicht, Fischernetze an die Wände zu hängen. Eine Farbpalette aus Stein, Olive und Meer, naturbelassenes Leinen, ein paar Keramiken aus der Gegend, eine Fotografie der nahen Altstadt und ein gutes handgefertigtes Möbelstück sagen mehr als jede Themendekoration. Weitere Ideen finden Sie in unserem Leitfaden zum mediterranen Wohnstil.

Fotos, Bewertungen und Preis

Eine Aufwertung zahlt sich nur aus, wenn sie sichtbar ist. Planen Sie neue Inseratsfotos als Teil des Projekts ein – bei Tageslicht, mit aufgeräumten Räumen und eingeschalteten Lampen. Erwähnen Sie die Verbesserungen in der Beschreibung: neue Betten, mehr Stauraum, eine schattige Terrasse. Mit der Zeit sind es bessere Bewertungen und weniger Beschwerden, die es einem Eigentümer erlauben, einen höheren Übernachtungspreis zu halten. Diesen Zusammenhang betrachten wir ausführlicher in Einrichtung für Übernachtungspreis und Bewertungen.

Wenn Sie gewerblich vermieten, denken Sie daran, dass die Regeln zu Kategorisierung und Registrierung Mindeststandards für Ausstattung und Raumgrößen vorgeben. Sie ändern sich von Zeit zu Zeit; prüfen Sie die aktuellen Anforderungen deshalb beim örtlichen Tourismusverband oder bei einem Berater, bevor Sie die Aufwertung planen.

Wann Sie die Arbeiten angehen

An der Küste lautet die Antwort immer gleich: zwischen den Saisons. Messen und planen Sie im Herbst, geben Sie einen Entwurf oder einen 3D-Render über den Winter frei und lassen Sie vor den ersten Frühjahrsbuchungen montieren. Maßmöbel brauchen Zeit, warten Sie mit der Bestellung also nicht bis März. Der Service des Ateliers für Investoren und Vermieter ist genau auf diesen Rhythmus ausgelegt.