Bei den Möbeln sparen Investoren zuerst. Dabei sind sie genau das, was Gäste fotografieren, worauf sie sitzen, worin sie schlafen und worüber sie schreiben.
Wenn ein Villen- oder Wohnungsprojekt das Budget überschreitet, wird meist bei den Möbeln gespart. Sie kommen zuletzt, nach Rohbau, Pool und Garten, und dann sind alle des Geldausgebens müde. Es wirkt wie der eine Posten, den man günstig füllen kann, ohne dass es jemand merkt.
Die Gäste merken es. Istrien hat Tausende Villen, und schätzungsweise siebentausend davon werben jeden Sommer um weitgehend dieselben Urlauber. Viele sind gut gebaut. Was sie im Inserat und in den Bewertungen unterscheidet, ist zunehmend das, was drinnen steht. Dieser Beitrag bietet keine Statistiken, für die wir nicht einstehen können. Er legt eine Logik dar, die jeder Investor an seinen eigenen Zahlen überprüfen kann.
Das Inseratsfoto ist der erste Verkauf
Jede Buchungsplattform verkauft eine Unterkunft über Fotos, bevor ein Gast ein einziges Wort liest. Das erste Bild in den Suchergebnissen entscheidet, ob überhaupt jemand klickt. Pool und Aussicht ziehen Aufmerksamkeit auf sich, aber erst das Interieur lässt einen Gast an den Preis glauben: ein Wohnraum, der durchdacht wirkt, ein Schlafzimmer, das Ruhe ausstrahlt, ein Esstisch, an dem man gern einen Abend verbringt.
Austauschbare Möbel ergeben austauschbare Fotos. Sieht Ihr Wohnzimmer aus wie das im Inserat nebenan, fällt der Vergleich des Gastes auf den Preis zurück, und diesen Wettlauf gewinnt niemand. Ein eigenständiges, gut gefertigtes Interieur gibt dem Fotografen etwas in die Hand und Ihnen einen Grund, mehr zu verlangen als das Haus nebenan.
Bewertungen handeln vom Komfort
Die großen Plattformen zeigen es deutlich. Booking.com weist eigene Bewertungen für Kategorien wie Komfort, Sauberkeit und Ausstattung aus, neben Lage und Preis-Leistungs-Verhältnis. Airbnb zeigt Kategoriebewertungen unter anderem für Sauberkeit, Genauigkeit und Preis-Leistung. Mehrere davon sind im Grunde Noten für die Möbel: ob die Betten bequem waren, ob die Unterkunft so gut aussah wie auf den Fotos, ob sie sauber wirkte und ob sie ihr Geld wert war.
Lesen Sie die schriftlichen Bewertungen einer beliebigen Villa, und immer wieder tauchen dieselben Themen auf: die Betten, die Kissen, die Dusche, das Sofa, ein wackelnder Stuhl, eine Schranktür, die aus dem Scharnier fiel. Gäste wollen nicht mehr schlechter wohnen als zu Hause. Sind die Möbel gut, ist ihnen selten ein Satz gewidmet. Sind sie schlecht, bekommen sie einen Absatz, und der bleibt jahrelang beim Inserat stehen.
Gute Möbel bekommen in einer Bewertung selten einen Satz. Schlechte bekommen einen Absatz, der jahrelang beim Inserat stehen bleibt.
Die eigentlichen Kosten sind der Ersatz
Der Kaufpreis eines Möbels ist der kleinste Teil dessen, was es über seine Lebensdauer kostet. Eine Mietvilla wird weit stärker beansprucht als ein Familienhaus: mehr Menschen, mehr verschobene Stühle, mehr Koffer an Schranktüren, mehr Oberflächen, die mit scharfen Reinigungsmitteln abgewischt werden. Möbel, die in einem Privathaus ein Jahrzehnt halten, können nach wenigen Mietsaisons verbraucht aussehen.
Fällt ein Stück aus, kostet das nicht nur das neue Möbel. Dazu kommen die Zeit für die Suche nach Ersatz, Lieferung, Montage, die Entsorgung des alten Stücks und mitunter eine Buchung, die verlegt oder erstattet werden muss, weil ein Zimmer nicht bereit ist. Ausfälle passieren meist mitten in der Saison, wenn das Haus am vollsten ist und Handwerker am schwersten zu finden sind.
Wertverlust oder dauerhafter Wert
Investoren sind gewohnt, Möbel als Verbrauchsgut zu betrachten: kaufen, abschreiben, ersetzen. Für die meisten Massenmöbel stimmt das, denn viele bestehen aus Spanplatte. Nimmt Spanplatte einmal Wasser auf, am Waschbecken, unter einem Blumentopf oder auf der Terrasse, quillt sie auf und erholt sich nicht mehr, und ihre Beschläge lockern sich bei jedem Umstellen oder erneuten Zusammenbau.
Unser Partneratelier Lampisa verwendet keine Spanplatte. Es baut mit Multiplex, also mit kreuzweise verleimten Furnierlagen, die formstabil bleiben, Schrauben auch nach wiederholtem Zusammenbau fest halten und Feuchtigkeit mit versiegelten Kanten weit besser vertragen. Das Atelier gibt zudem an, dass Ersatzteile verfügbar bleiben, sodass Möbel repariert statt ersetzt werden können. Für einen Investor verändert das die Rechnung: Ein Stück, das sich reparieren und neu behandeln lässt, ist eher ein dauerhafter Wert als ein Verbrauchsgut. Den Materialunterschied erläutert ausführlich Multiplex oder Spanplatte.
Denken Sie in Gesamtkosten über mehrere Saisons
Der sinnvolle Vergleich ist nicht der Preis eines Tisches gegen einen anderen. Es sind die Gesamtkosten der Einrichtung über mehrere Saisons, einschließlich Ersatz, Ausfallzeiten, Wirkung auf die Bewertungen und Wirkung auf den erzielbaren Preis. Investoren können diese Rechnung mit wenigen einfachen Fragen selbst aufstellen:
- Ersatz. Wie oft mussten die günstigsten Stücke in Ihrer letzten Immobilie ersetzt werden, und was kostete jeder Ersatz wirklich, Zeit eingerechnet?
- Ausfallzeiten. Stand je ein Zimmer leer oder musste eine Buchung verlegt werden, weil etwas kaputt war?
- Bewertungen. Wie viele negative Kommentare der letzten zwei Saisons erwähnen Möbel, Betten oder Bäder?
- Preis. Was verlangen vergleichbare Unterkünfte mit stärkerem Interieur in derselben Gegend und Woche pro Nacht?
Einheitlichkeit über alle Einheiten
Für Bauträger mit mehreren Villen oder einem Apartmenthaus ist Einheitlichkeit ein eigener Vorteil. Haben alle Einheiten dieselben Möbel nach denselben Zeichnungen, kennt das Housekeeping jeden Raum, Ersatzteile passen überall, und eine beschädigte Tür in einer Wohnung lässt sich durch eine identische ersetzen. Fotografie und Marketing funktionieren für das ganze Projekt. Maßanfertigung muss nicht heißen, dass jeder Raum anders ist; sie kann heißen, dass jeder Raum zu seinem Grundriss passt und alle zu einer Familie gehören.
Einrichtungspakete für Einheiten zum Verkauf
Bauträger, die Wohnungen oder Villen an Käufer im Ausland verkaufen, stehen vor einer weiteren Frage. Viele Käufer möchten ab dem ersten Sommer vermieten und nicht monatelang aus einem anderen Land einrichten. Ein Einrichtungspaket, auf den Grundriss abgestimmt und vor Fertigstellung freigegeben, erlaubt ihnen den Kauf einer vermietungsbereiten Immobilie. Mit dem Service Vom Moodboard zum Render des Ateliers sieht der Käufer die eingerichteten Räume in 3D, gibt sie frei und kommt in ein fertiges Interieur.
Nichts davon erfordert ein Luxusbudget. Da das Atelier vor Ort fertigt und direkt verkauft, ohne Showroom-Marge, besteht der Preis überwiegend aus Material und Handwerk. Die Frage für einen Investor ist nicht, ob gute Möbel am ersten Tag mehr kosten. Meist tun sie das. Die Frage ist, was sie bis zur fünften Saison kosten.
