Prenova apartmaja za oddajanje: kaj gostje opazijo najprej

Na fotografijah v oglasih so si tisoči apartmajev ob istrski obali zelo podobni: kavč, majhna jedilna miza, čajna kuhinja, spalnica z zakonsko posteljo in klimatska naprava nad oknom. Ko gostje primerjajo na desetine podobnih možnosti, majhne razlike odločajo o tem, kje bodo rezervirali, kakšno oceno bodo napisali in ali se bodo vrnili naslednje poletje.

Prenova ne pomeni nujno celovite obnove. Cilj je spremeniti tisto, kar gostje res opazijo, v vrstnem redu, v katerem to opazijo, in nehati vlagati v tisto, česar ne. Tako lahko razmišljate od prostora do prostora.

Prvih pet minut

Gostje prispejo utrujeni, pogosto po dolgi vožnji iz Münchna, Dunaja ali Ljubljane. V prvih minutah iščejo tri stvari: je čisto, je hladno in kam naj odložim stvari? Brezhibno čist apartma s kozarcem hladne vode in praznim, jasno vidnim prostorom za shranjevanje pridobi več naklonjenosti kot draga dizajnerska svetilka. Preden kupite karkoli novega, vstopite s kovčkom, kot bi vstopil gost, in si zapišite vsak trenutek zatikanja: ni prostora, da bi odprli kovček, ni obešalnikov ob vratih, vhod je temen, omara je polna rezervnih odej.

Kaj gostje opazijo, po vrsti

1. Postelja. Dobra vzmetnica, pravi vzglavniki in zatemnitev na oknu so v ocenah omenjeni pogosteje kot skoraj karkoli drugega.
2. Shranjevanje. Omara s praznimi obešalniki, predali za štiričlansko družino in prostor za kovčke. Večina apartmajev ga ima občutno premalo.
3. Svetloba. Ena sama stropna luč v vsakem prostoru deluje kot pisarna. Nočne svetilke, bralna luč ob kavču in mehka svetloba zvečer popolnoma spremenijo vzdušje.
4. Kuhinja. Ostri noži, dovolj krožnikov in kozarcev za vsako ležišče, spodobna ponev in aparat za kavo. Manjkajoče osnove sprožajo pritožbe.
5. Terasa ali balkon. Dva udobna stola in miza v senci so pogosto glavni razlog, da je gost sploh izbral ta apartma.
6. Podrobnosti, ki se kvarijo. Majavi stoli, predali, ki se zatikajo, in vrata, ki se ne zaprejo, gostje razumejo kot zanemarjenost.

Pohištvo, ki preživi sezono tujih ljudi

Apartma za oddajanje vsak teden uporablja druga družina. Pohištvo premikajo, sedajo nanj, se naslanjajo nanj in ga občasno tudi polomijo. Najcenejši kosi za samosestavljanje so na fotografijah videti v redu, a so običajno iz iverne plošče. Ko je vijak enkrat iztrgan ali vogal pride v stik z vodo z mokre brisače, iverna plošča nabrekne in se drobi, in razen zamenjave ne morete storiti skoraj ničesar. Celotna primerjava je v članku vezana ali iverna plošča.

Naš partnerski atelje Lampisa gradi iz vezane plošče: plasti furnirja, zlepljene navzkrižno, so glede na težo trdne, obstojne v obliki in z zaščitenimi robovi precej bolj odporne proti vlagi. Vijaki in okovje držijo tudi potem, ko je bil kos razstavljen in ponovno sestavljen. Lampisa navaja, da so nadomestni deli še naprej na voljo, zato je poškodovana vrata, sprednjo stran predala ali ploščo postelje mogoče zamenjati posamično. In ker so kosi izdelani po meri prostora, lahko omara zapolni vso steno, klop se natančno prilega pod okno, nerodni kot, ki ga ima menda vsak obalni apartma, pa končno postane prostor za shranjevanje.

Gostje redko ocenjujejo kavč. Ocenjujejo slabo prespano noč, omaro brez prostora in stol, ki se maje.

Kje vlagati in kje varčevati

• Vlagajte v vzmetnice, posteljne okvirje, ki ne škripajo, vgradne omare, zatemnljivo in toplo razsvetljavo, zatemnitvene zavese ter trdno jedilno mizo in stole.
• Vlagajte v vse, česar se gostje dotikajo vsak dan: kljuke, vodila predalov, pipe in stikala.
• Varčujte pri okrasnih predmetih, modnih dodatkih in slikah, ki jih lahko pozneje zamenjate.
• Varčujte pri velikih televizorjih; večina gostov uporablja svoje naprave, hiter in zanesljiv internet pa ni stvar izbire.
• Izogibajte se belemu oblazinjenju, steklenim klubskim mizicam in vsemu krhkemu v družinskem apartmaju.

Naj bo čutiti Istro, ne kateregakoli kraja

Gost, ki rezervira počitnice v Istri, jo želi začutiti tudi v notranjosti. To ne pomeni ribiških mrež na stenah. Barvna paleta kamna, oljk in morja, naravni lan, nekaj kosov lokalne keramike, fotografija bližnjega starega mestnega jedra in en dober ročno izdelan kos pohištva povedo več kot katerakoli tematska dekoracija. Več zamisli najdete v našem vodniku po sredozemskem slogu notranje opreme.

Fotografije, ocene in cena

Prenova se izplača le, če je vidna. Nove fotografije za oglas načrtujte kot del projekta: posnete ob dnevni svetlobi, s pospravljenimi prostori in prižganimi svetilkami. Izboljšave omenite v opisu: nove postelje, več prostora za shranjevanje, senčna terasa. Sčasoma so prav boljše ocene in manj pritožb tisto, kar lastniku omogoči višjo ceno nočitve. To povezavo podrobneje obravnavamo v članku opremljanje za višjo ceno nočitve in boljše ocene.

Če oddajate komercialno, ne pozabite, da pravila kategorizacije in registracije določajo minimalne standarde opreme in velikosti prostorov. Občasno se spremenijo, zato pred načrtovanjem prenove preverite veljavne zahteve pri lokalni turistični skupnosti ali svetovalcu.

Kdaj se lotiti dela

Na obali je odgovor vedno enak: med sezonama. Jeseni izmerite in načrtujte, pozimi potrdite zasnovo ali render (3D prikaz), montažo pa opravite pred prvimi pomladnimi rezervacijami. Pohištvo po meri potrebuje čas, zato naročila ne odlašajte do marca. Ateljejeva storitev za vlagatelje in lastnike apartmajev je zasnovana prav po tem ritmu.